เมื่อตกลงเช่าบ้านกัน ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องเจรจาและเขียนสัญญาให้ชัดเจนในทุกข้อ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดหลังเข้าอยู่
เลือกอ่านตามหัวข้อ
1. เจรจาและตกลงรายการค่าใช้จ่ายให้ครบถ้วน
ไม่ควรเน้นเฉพาะค่าเช่ารายเดือน ควรกำหนดรายการค่าใช้จ่ายอื่น เช่น เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า ค่าสาธารณูปโภค และค่าบริการเสริม ให้ชัดเจนในสัญญาและใบเสร็จรับเงิน
ระบุวิธีชำระเงิน วันครบกำหนด และผู้รับเงินอย่างละเอียด รวมทั้งแยกเงินประกันออกจากค่าเช่าล่วงหน้า
ถ้ามีค่าธรรมเนียมหรือบริการอื่น เช่น ค่าจอดรถ หรืออินเทอร์เน็ต ต้องกำหนดอัตราและวิธีคำนวณให้ชัดเจน
- ระบุค่าเช่ารายเดือน วันกำหนดจ่าย และช่องทางชำระเงิน
- แยกเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าในสัญญา/ใบเสร็จ
- กำหนดอัตราและสูตรคำนวณค่าบริการเสริมอย่างละเอียด
2. กำหนดสูตรคำนวณค่าสาธารณูปโภคและหลักฐานประกอบ
ระบุวิธีคำนวณค่าน้ำ ค่าไฟ อย่างชัดเจน เช่น ใช้จำนวนหน่วยมิเตอร์และต้นทุนตามบิลสาธารณูปโภคจริง
ก่อนเข้าอยู่ ให้บันทึกเลขมิเตอร์น้ำและไฟพร้อมกัน และตกลงวิธีตรวจเช็คบิลร่วมกัน
การทำข้อตกลงล่วงหน้าเรื่องสูตรคำนวณและหลักฐานบิลช่วยลดปัญหาข้อพิพาทในอนาคต
- บันทึกเลขมิเตอร์ ณ วันรับบ้าน
- ตกลงวิธีคำนวณค่าสาธารณูปโภคตามหน่วยใช้จริง
- กำหนดวิธีตรวจและชำระค่าสาธารณูปโภคร่วมกัน
3. ตรวจรับสภาพบ้านอย่างละเอียด พร้อมหลักฐานแนบท้าย
ตรวจสอบสภาพบ้าน รายการทรัพย์สิน ผนัง พื้น ห้องน้ำ เครื่องใช้ไฟฟ้า และอุปกรณ์ต่าง ๆ เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเซ็นสัญญา
แนบภาพถ่ายหรือวิดีโอวันที่ตรวจรับ เพื่อใช้เป็นหลักฐานประกอบ พร้อมลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายในเอกสารแนบท้ายสัญญา
นับจำนวนกุญแจ รีโมต และบัตรผ่านเข้า-ออก รวมถึงบันทึกเลขมิเตอร์น้ำไฟเพื่อป้องกันข้อพิพาทหลังเข้าอยู่
- ตรวจสภาพผนัง พื้น หลังคา ประตู หน้าต่าง สุขภัณฑ์
- ตรวจสภาพเครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์พร้อมบันทึก
- ถ่ายภาพหรือวิดีโอประกอบ พร้อมลายเซ็นรับรอง
- นับจำนวนกุญแจ รีโมต และบัตรผ่านเข้าออก
- บันทึกเลขมิเตอร์น้ำและไฟ ณ วันตรวจ
4. แยกความรับผิดชอบซ่อมบำรุงระหว่างซ่อมเล็กน้อยและซ่อมใหญ่
ระบุชัดเจนในสัญญาว่าผู้เช่าต้องรับผิดชอบซ่อมเล็กน้อย เช่น งานบำรุงรักษาตามปกติ
ผู้ให้เช่ารับผิดชอบซ่อมใหญ่ เช่น ซ่อมความเสียหายโครงสร้างหรือระบบไฟฟ้าที่เกิดขึ้นระหว่างเช่า
กำหนดวิธีแจ้งซ่อม ช่องทางติดต่อ เวลากำหนดแก้ไข และการอนุมัติค่าใช้จ่าย
ระบุขั้นตอนแจ้งซ่อมฉุกเฉินอย่างชัดเจน
- กำหนดความหมายงานซ่อมเล็กน้อยชัดเจน
- แจ้งซ่อมผ่านช่องทางใดและใครรับผิดชอบ
- กำหนดระยะเวลาซ่อมและขอบเขตค่าใช้จ่าย
- วิธีและเวลาการแจ้งกรณีฉุกเฉิน
5. เขียนหลักเกณฑ์คืนเงินประกันให้ตรวจสอบได้และมีกำหนดเวลา
ตกลงขั้นตอนตรวจรับคืนบ้านและประเมินความเสียหายก่อนคืนเงินประกัน
หากไม่มีความเสียหาย คืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา
ถ้ามีค่าซ่อม สามารถหักได้แต่ต้องแจ้งรายการอย่างชัดเจนและคืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน
ระบุช่องทางและวิธีโอนคืนเงินประกันล่วงหน้าเพื่อลดข้อโต้แย้ง
- กำหนดวิธีตรวจสภาพบ้านและหลักฐานตรวจสอบ
- ระบุเวลาคืนเงินประกันหากไม่มีความเสียหาย
- แจ้งรายการหักและคืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน
- ตกลงช่องทางและวิธีคืนเงินประกัน
6. เจรจาเงื่อนไขการย้ายออกก่อนกำหนดให้ชัดเจน
ผู้เช่าสามารถแจ้งเลิกสัญญาก่อนได้โดยแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
กำหนดยอดค่าเช่าที่ต้องชำระจนถึงวันที่แจ้งย้ายออก
ผู้ให้เช่าควรกำหนดเงื่อนไขตอนแจ้งก่อนออก รวมถึงระยะเวลาการแก้ไขปัญหา
สัญญาต้องระบุวิธีการคืนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าเมื่อผู้เช่าย้ายออก
- ผู้เช่าแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
- กำหนดค่าชำระค่าเช่าและค่าใช้จ่ายถึงวันที่แจ้งออก
- ระบุช่วงเวลาการแก้ไขปัญหาของผู้ให้เช่า
- กำหนดวิธีคืนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
7. สัญญาเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนตามกฎหมาย
สัญญาที่มีระยะเวลานานกว่า 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
ถ้าไม่จดทะเบียน สัญญาอาจไม่มีผลทางกฎหมายกับบุคคลภายนอก
ควรตรวจสอบรายละเอียดและปรึกษาจากสำนักงานที่ดินก่อนลงนามเพื่อให้ถูกต้อง
- สัญญาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนกรมที่ดิน
- ตรวจสอบขั้นตอนและข้อกำหนดการจดทะเบียนก่อนทำสัญญา
- รับรู้ผลกระทบของการไม่จดทะเบียน
8. รู้สิทธิและหน้าที่เรื่องอากรแสตมป์ในสัญญาเช่า
สัญญาเช่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างต้องเสียอากรแสตมป์ตามกฎหมาย คือ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา
ผู้ให้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่เสียอากรแสตมป์ ส่วนผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบขีดฆ่าแสตมป์ให้ถูกต้อง
คู่สัญญาสามารถตกลงแบ่งภาระค่าใช้จ่ายนี้ได้ แต่ต้องแยกระหว่างหน้าที่ตามกฎหมายกับข้อตกลงในทางปฏิบัติ
- เสียอากรแสตมป์ตามอัตราค่าเช่าทั้งหมด
- ผู้ให้เช่าต้องเสียอากรตามกฎหมาย
- ผู้เช่าต้องขีดฆ่าแสตมป์ยืนยันความถูกต้อง
- ตกลงแบ่งภาระค่าใช้จ่ายตามความเหมาะสมได้
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาเช่าบ้าน
จะทำอย่างไรถ้าผู้เช่าและผู้ให้เช่าไม่เห็นด้วยเรื่องค่าสาธารณูปโภค?
ควรกำหนดใช้เลขมิเตอร์เป็นเกณฑ์คำนวณและบันทึกเลขมิเตอร์วันรับบ้าน รวมทั้งตกลงวิธีตรวจสอบบิลและแบ่งจ่ายอย่างชัดเจน เพื่อลดปัญหาข้อพิพาท
ถ้าจะย้ายออกก่อนครบกำหนด ต้องแจ้งอย่างไร?
ผู้เช่าต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน และชำระค่าเช่าถึงวันที่แจ้งออก เพื่อให้ผู้ให้เช่าสามารถวางแผนและจัดการคืนเงินประกันได้ถูกต้อง
เงินประกันควรถูกเก็บและคืนอย่างไรให้โปร่งใส?
เงินประกันควรแยกออกจากค่าเช่าล่วงหน้าและระบุในสัญญาชัดเจน เมื่อสัญญาสิ้นสุดต้องตรวจสภาพบ้านร่วมกัน แจ้งค่าความเสียหายเป็นลายลักษณ์อักษร และคืนเงินประกันตามระยะเวลาที่กำหนด
ต้องทำสัญญาเช่าอย่างไรถ้าเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี?
สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลานานกว่า 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อให้มีผลทางกฎหมายและป้องกันปัญหาในอนาคต